Di permukaan, angka BPS terdengar positif. Pada 2026, 70,30% rumah tangga memiliki akses terhadap rumah layak huni, naik 1,9 persen poin dari 68,40% pada 2025. Gambarannya berubah ketika BPS memecah persoalan ke dalam dua indikator backlog.
Backlog 1 mencatat rumah tangga yang belum memiliki rumah, yaitu tinggal di rumah yang tidak dimiliki sendiri dan tidak punya rumah di tempat lain. Angkanya 12,39%, setara sekitar 9,29 juta rumah tangga. Backlog 2 mencatat rumah tangga yang sudah menempati rumah milik sendiri, tetapi rumahnya belum memenuhi kriteria layak huni. Angkanya 24,03%, atau sekitar 18,01 juta rumah tangga. Ketiga angka ini mengukur hal yang berbeda sehingga tidak dapat dijumlahkan.
Kedua indikator membaik dibandingkan 2025, ketika backlog 1 tercatat 13,00% dan backlog 2 sebesar 25,33%. Meski begitu, jaraknya tetap mencolok: backlog kualitas hunian hampir dua kali lebih besar daripada backlog kepemilikan. Kepala BPS Amalia Adininggar Widyasanti menekankan bahwa rumah layak huni menyangkut lebih dari sekadar kepemilikan, yaitu apakah rumah itu memenuhi seluruh kriteria kelayakan.
Bagi marketer, dua angka ini mendefinisikan dua pasar yang berbeda. Satu pasar menunggu rumah pertama. Pasar lain, yang hampir dua kali lebih besar, sudah memiliki rumah tetapi membutuhkan perbaikan, perluasan, atau peningkatan kualitas. Produk, pesan, dan kanal untuk keduanya tidak sama.
Peta provinsi memperjelas bahwa keduanya tidak selalu berada di tempat yang sama. Backlog 1 tertinggi tercatat di DKI Jakarta (39,36%), sedangkan Papua Pegunungan mencatat backlog 1 terendah (1,39%) tetapi backlog 2 tertinggi (91,76%). Dalam jumlah absolut, Jawa Barat menanggung beban terbesar untuk kedua indikator, yaitu sekitar 2.025,1 ribu rumah tangga pada backlog 1 dan 4.527,7 ribu rumah tangga pada backlog 2. Target pasar yang sama di atas kertas bisa berarti kebutuhan yang berbeda di tiap provinsi.
Pasokan Sedang Salah Sasaran
Inilah inti mismatch, dan datanya paling tajam. Studi tentang aglomerasi perkotaan Yogyakarta yang terbit di Journal of Asset Management and Public Economy memetakan 54 pengembang. Sebanyak 55,5% pengembang memasarkan unit di rentang Rp500 juta sampai Rp1 miliar, dan hanya 13% yang memasarkan unit di bawah Rp500 juta. Padahal, para pengembang sendiri menyebut rumah tipe 45 dengan harga di bawah Rp500 juta sebagai yang paling laku, umumnya terjual dalam tiga bulan, sementara rumah tipe 120 bisa menunggu pembeli hingga dua tahun.
Pasar memberi sinyal jelas tentang apa yang dibutuhkan, tetapi pasokan bergerak ke arah lain. Studi yang sama menemukan akar perbedaannya. Pengembang lebih menekankan posisi lahan, tipe rumah, dan bentuk lahan, sementara konsumen milenial lebih menekankan keterjangkauan, aksesibilitas, dan kenyamanan lingkungan. Perbedaan paling tajam muncul pada akses langsung ke jalan utama dan kualitas lingkungan. Aksesibilitas memberi contoh paling konkret: 95% pengembang dalam studi itu membangun rumah berjarak 300 meter hingga lebih dari 500 meter dari halte bus.
Temuan ini berlaku untuk satu wilayah dengan jumlah pengembang terbatas, sehingga tidak bisa digeneralisasi ke seluruh Indonesia. Namun, polanya memberi gambaran konkret tentang bagaimana mismatch terjadi di lapangan. Permintaannya ada; yang meleset adalah pasokan, yang membidik titik harga dan preferensi berbeda dari kebutuhan konsumen.
Rumah yang Ada Belum Tentu Rumah yang Layak
Mismatch kualitas bisa diurai lebih jauh. BPS mengukur kelayakan hunian melalui empat komponen, dan seluruhnya membaik pada 2026. Akses sanitasi layak naik dari 85,37% menjadi 86,73%, kenaikan terbesar di antara keempatnya. Ketahanan bangunan naik tipis dari 87,10% menjadi 87,52%. Akses air minum layak naik dari 93,22% menjadi 93,71%, dan kecukupan luas lantai per kapita dari 94,66% menjadi 94,91%.
Ada hal menarik ketika keempat angka ini dibaca bersama. Setiap komponen berada di atas 86%, tetapi akses rumah layak huni secara keseluruhan hanya 70,30%. Ini karena sebuah rumah baru masuk kategori layak jika memenuhi seluruh kriteria sekaligus. Sanitasi, sebagai komponen terendah, menjadi titik lemah yang paling sering menggagalkan kelayakan, dan BPS sendiri menyebutnya sebagai salah satu perhatian utama.
Di sinilah cara pandang terhadap rumah perlu bergeser. Rumah adalah produk yang dipakai setiap hari, dan kualitasnya tidak berhenti pada sertifikat kepemilikan. Kualitas itu terasa lewat toilet yang layak, air minum yang aman, bangunan yang kokoh, dan ruang yang cukup. Pemerintah bergerak di sisi ini lewat program Bantuan Stimulan Perumahan Swadaya (BSPS) atau Bedah Rumah, yang mencapai 88.635 unit pada semester I-2026, melampaui capaian sepanjang 2025 sebesar 45.073 unit. Namun, angka itu perlu dibaca berdampingan dengan skala backlog 2 yang mencapai 18,01 juta rumah tangga. Jarak antara puluhan ribu unit perbaikan dan belasan juta rumah tangga yang membutuhkannya menunjukkan ruang yang belum terlayani.
Murah di Brosur, Belum Tentu Terjangkau
Mismatch ketiga ada di pembiayaan, dan ini yang paling sering disalahpahami sebagai sekadar soal harga. Narasi yang paling sering muncul adalah harga rumah yang terus melonjak. Data Bank Indonesia (BI) memberi gambaran yang lebih bernuansa. Melansir Survei Harga Properti Residensial triwulan II 2026, Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) di pasar primer hanya tumbuh 0,69% secara tahunan (year-on-year/yoy), sedikit lebih tinggi dari 0,62% pada triwulan I 2026. Penjualan rumah primer pun masih terkontraksi 2,36% yoy, meski jauh membaik dari kontraksi 25,67% pada triwulan sebelumnya.
Kombinasi ini memunculkan teka-teki. Secara nasional, harga rumah primer tidak sedang melonjak, tetapi penjualan masih tertahan dan kepemilikan rumah tetap menjadi persoalan bagi jutaan rumah tangga. Karena IHPR adalah indeks nasional pasar primer yang belum menggambarkan variasi antarkota, angka ini belum bisa menilai pasar di tingkat kota, tetapi cukup untuk menunjukkan bahwa kenaikan harga tidak berdiri sebagai penjelasan tunggal.
Jawabannya ada di pembiayaan. Sebanyak 70,05% pembelian rumah di pasar primer dilakukan melalui skema Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Artinya, keterjangkauan ditentukan oleh kemampuan rumah tangga menanggung uang muka dan cicilan, serta oleh kelayakan mereka di mata bank. Faktor terakhir ini sedang mengetat. Pinhome Research mencatat kriteria persetujuan KPR komersial menjadi lebih ketat, antara lain melalui syarat pendapatan bulanan, plafon dan tenor kredit, serta nilai taksiran. Pinhome membaca pengetatan ini sebagai respons perbankan atas arah suku bunga, setelah BI menaikkan BI-Rate ke 5,75% pada Juni 2026, dengan debitur KPR nonsubsidi berbunga mengambang sebagai kelompok paling rentan.
Di sisi lain, pemerintah memperluas akses pembiayaan bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) lewat Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP), dengan bunga tetap 5% dan opsi tenor hingga 40 tahun. Namun, penyalurannya tersendat. Mengutip keterangan tertulis BP Tapera, realisasi FLPP per 29 September 2026 baru mencapai 160.070 unit atau 45,73% dari target 350.000 unit. BP Tapera menyatakan pemetaan bersama mitra kerja masih menunjukkan surplus ketersediaan hunian, sementara calon debitur berpendapatan tetap seperti ASN, pekerja swasta, dan buruh dinilai lebih berpotensi lolos verifikasi perbankan. Rumah subsidi tersedia dan pembiayaannya ada, tetapi keduanya belum sepenuhnya bertemu dengan calon penerimanya.
Konteks pendapatan menegaskan mengapa "murah" bersifat relatif. Rata-rata upah buruh Rp3,29 juta per bulan menurut Sakernas Februari 2026 hanya mengukur sebagian pendapatan rumah tangga, sehingga rasio harga terhadap upah tidak dihitung di sini. Yang lebih berguna adalah membedakan dua jenis keterjangkauan. Ada affordability nominal, yaitu harga unit dan cicilan di brosur. Ada pula affordability riil, yaitu apakah rumah tetap masuk akal setelah rumah tangga memperhitungkan uang muka, kelayakan kredit, ongkos transportasi ke tempat kerja, akses fasilitas, dan pengeluaran hidup lainnya. Rumah yang terlihat murah di brosur bisa menjadi tidak terjangkau begitu biaya-biaya ini dihitung.
Minat Bergerak ke Arah yang Spesifik
Mismatch lokasi paling terlihat dari ke mana minat konsumen bergerak. Minat terhadap rumah tetap ada. Pinhome Research mencatat rata-rata pencarian pembelian rumah di platformnya tumbuh sekitar 13% pada semester I-2026, sementara inventori rumah tapak tumbuh 5%. Kedua angka diukur dengan basis berbeda sehingga tidak bisa dibandingkan langsung. Yang lebih penting adalah arah pergeserannya. Dibandingkan semester I-2025, data Pinhome menunjukkan empat pergeseran.
Arah pergeseran | Indikator | Semester I-2025 | Semester I-2026 |
Ke segmen harga lebih rendah | Porsi pencarian rumah primer di bawah Rp1 miliar | 58% | 67% |
Ke kawasan satelit terhubung transportasi | Porsi pencarian Kabupaten Sleman dalam total pencarian DI Yogyakarta | 56% | 64% |
| Porsi pencarian Kota Yogyakarta | 23% | 14% |
Ke hunian vertikal murah (pencarian di bawah Rp200 juta) | Porsi apartemen di Surabaya | ~10% | 34% |
| Porsi apartemen di Cikarang Selatan | ~4% | 20% |
Ke rumah sekunder siap huni | Porsi pencarian | 19% | 24% |
Pergeseran terakhir paling dekat dengan gambaran mismatch. Pinhome mencatat rasio pencarian terhadap ketersediaan rumah sekunder siap huni naik dari sekitar 0,9 kali menjadi 1,1 kali, artinya minat konsumen kini sedikit melampaui proporsi pasokannya. Pasokan primer sendiri bergerak karena pemicu berbeda: inventori rumah tipe 54 ke bawah tumbuh 13%, jauh di atas tipe 201 ke atas yang hanya tumbuh 2%. Pinhome mengaitkan ini dengan kenaikan biaya material, karena rumah kecil lebih murah dibangun dan lebih cepat terserap.
Ada peringatan penting bagi marketer di sini. Minat berbeda dari kesiapan membeli. Pinhome membaca kenaikan pencarian sebagai tanda konsumen memperluas eksplorasi pilihan, sementara pencarian rumah primer justru melemah tipis sekitar 1% per bulan seiring daya beli yang tertekan. Prospek, klik, dan ketertarikan pada konten properti perlu dibaca dengan kehati-hatian yang sama. Volume lead yang tinggi bisa menyesatkan jika dibaca sebagai permintaan siap konversi.
Pelajaran dari Zurich dan Tokyo
Agar mismatch ala Indonesia terlihat lebih jelas, ada baiknya membandingkannya dengan bentuk persoalan perumahan di tempat lain. UBS Global Real Estate Bubble Index 2026 menganalisis harga properti residensial di 23 kota besar dunia. Zurich dan Tokyo masuk kategori risiko bubble tinggi, sementara Miami, Dubai, Seoul, Jenewa, dan Lisbon berada di kategori risiko elevated. UBS mendefinisikan bubble sebagai valuasi harga properti yang terlalu tinggi secara signifikan dan berkelanjutan, dengan tanda peringatan berupa harga yang terlepas dari pendapatan dan nilai sewa.
Penyebabnya berbeda di tiap kota. Di Zurich, UBS mencatat biaya pembiayaan rendah dan pasokan sangat ketat, dengan tingkat kekosongan hunian mendekati nol. Di Tokyo, kenaikan harga jauh melampaui pertumbuhan pendapatan, sehingga sebagian permintaan bergeser ke pinggiran dan hunian sewa. Tekanan keterjangkauannya nyata: di sebagian besar kota yang dianalisis, biaya kepemilikan tahunan rumah seluas 60 meter persegi yang baru dibeli melampaui 40% pendapatan kotor pekerja berketerampilan tinggi.
Indonesia tidak termasuk dalam sampel tersebut, sehingga tidak memiliki skor risiko bubble versi UBS. Data nasional juga menggambarkan kondisi yang berbeda dari ciri bubble: harga rumah primer tumbuh terbatas dan penjualan masih terkontraksi. Perbandingan ini berguna karena memperlihatkan bahwa persoalan perumahan tidak punya satu bentuk universal. Di sejumlah kota dunia, ketidakseimbangan muncul ketika harga terdorong terlalu jauh dari fundamental ekonomi. Indonesia menghadapi persoalan yang berbeda, yaitu mismatch antara kebutuhan, kualitas, kemampuan membeli, akses pembiayaan, dan pasokan.
Dari Affordable Housing ke Relevant Housing
Jika persoalannya adalah ketidakcocokan, rumah yang lebih murah saja belum cukup menjawabnya. Pergeseran bingkainya adalah dari affordable housing menuju relevant housing, yaitu rumah yang benar-benar cocok dengan harga, lokasi, kualitas, dan kemampuan pembiayaan konsumen yang dituju. Market gap dapat dipetakan ke dalam empat dimensi, dan masing-masing menyimpan pertanyaan produk yang konkret.
Dimensi | Yang terlihat di data | Pertanyaan untuk produk |
Price gap | Hanya 13% pengembang di aglomerasi Yogyakarta memasarkan unit di bawah Rp500 juta, padahal tipe 45 di rentang itu paling cepat terjual (Prativi dkk.) | Apakah harga dan cicilan sesuai kemampuan bayar segmen yang dituju? |
Location gap | Pencarian bergeser ke kawasan satelit yang terhubung transportasi baru (Pinhome); 95% pengembang di aglomerasi Yogyakarta membangun 300 meter hingga lebih dari 500 meter dari halte bus (Prativi dkk.) | Seberapa jauh rumah dari tempat kerja, transportasi, dan fasilitas? |
Quality gap | 18,01 juta rumah tangga masuk backlog 2; sanitasi menjadi komponen kelayakan terendah (BPS) | Apakah spesifikasi rumah memenuhi kebutuhan hidup sehari-hari? |
Financing gap | 70,05% pembelian rumah primer melalui KPR (BI); kriteria KPR komersial mengetat (Pinhome) | Apakah skema pembiayaan cocok dengan arus kas dan kelayakan kredit konsumen? |
